ORIGINAL RESEARCH

11:31 | 20.03.2017
AGROB Immobilien AG

Original-Research: AGROB Immobilien AG – von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu AGROB Immobilien AG

Unternehmen: AGROB Immobilien AG
ISIN: DE0005019004

Anlass der Studie: Managementinterview
Letzte Ratingänderung: –
Analyst: Matthias Greiffenberger; Cosmin Filker

GBC Managementinterview mit Stephan Fuchs, Vorstand der AGROB Immobilien AG

Die AGROB Immobilien AG betreibt im Münchner Vorort Ismaning einen
Gewerbeimmobilienpark, mit dem Schwerpunkt auf Medienunternehmen. In den
vergangen Geschäftsjahren war die Gesellschaft in der Lage, eine äußert
solide Umsatz- und Ergebnisentwicklung zu erzielen. Der GBC-Analyst
Matthias Greiffenberger hat mit dem AGROB-Vorstand Stefan Fuchs über die
operative Entwicklung und die Aussichten der AGROB Immobilien AG
gesprochen.

GBC AG: Die AGROB Immobilien AG betreibt einen Medien- und Gewerbepark im
Münchener Vorort Ismaning. Was zeichnet den Medien- und Gewerbepark
besonders aus?

Stephan Fuchs: Die AGROB Immobilien AG ist ein Nischenanbieter im Bereich
der gewerblichen Vermietung. Neben der regionalen Fokussierung auf die
Region München setzen wir einen klaren sektoralen Schwerpunkt auf
Unternehmen der Fernseh-, Rundfunk- und Medienbranche. So verfügt der
AGROB-Standort in Ismaning über eine medienspezifische Infrastruktur, die
neben einem Angebot an hochwertigen Büro- und Lagerflächen insbesondere
Sendestudios, Sprecherkabinen und Flächen für Sendetechnik und
Sendeabwicklung beinhaltet. Ein großdimensionierte Satellitenanlage mit
zahlreichen Parabolantennen sowie die vollständige redundante Vernetzung
des Areals mit Glasfaserkabel vervollständigen die technische Ausstattung.
Namhafte Firmen aus der Medienbranche wie zum Beispiel Antenne Bayern, ARRI
Rental Deutschland, Constantin Medien AG, Funke Zeitschriften, Home
Shopping Europe, Janus TV, PLAZAMEDIA, Sport1 und die UFA Fernsehproduktion
zählen aus diesen Gründen zu den zumeist langjährigen Mieterunternehmen der
Gesellschaft.

GBC AG: In den vergangenen Geschäftsjahren war die Umsatz- und
Ergebnisentwicklung äußerst solide. Was sind Ihrer Ansicht nach die
wesentlichen Faktoren für die gezeigte Geschäftsentwicklung?

Stephan Fuchs: Unsere Gesellschaft verfolgt ein nachhaltiges, konservatives
Geschäftsmodell mit einer seit Jahren bewährten Unternehmensstrategie.
Diese besteht im Wesentlichen darin, zum einen die vorhandenen
Mieterunternehmen langfristig an den Standort zu binden und zum anderen
Projektentwicklungen nur dann anzugehen, wenn im Vorfeld wesentliche
Vorvermietungsverträge mit bonitätsstarken Mietinteressenten abgeschlossen
werden können und die Mietverträge eine angemessene Rendite erwarten
lassen. Als weitere Eckpfeiler unserer in den letzten Jahren erfolgreichen
Unternehmensentwicklung können neben der sehr geringen Leerstandsquote
insbesondere das ausgeprägte Kostenbewusstsein und die solide Finanzlage
genannt werden.

GBC AG: Historisch gesehen verfügt der AGROB-Gewerbepark damit über eine
sehr hohe Auslastungsquote. Welche Maßnahmen sind ausschlaggebend, um die
Mieterunternehmen langfristig an die AGROB zu binden?

Stephan Fuchs: Die AGROB Immobilien AG verfügt seit Jahren über eine auch
im Branchenverglich überdurchschnittlich hohe Auslastung der
Vermietungskapazitäten. Sie beträgt derzeit etwas über 98 %, es sind
augenblicklich lediglich nur noch geringe kleinteilige Flächen unvermietet.
Diese hohe Auslastungsquote, aber insbesondere auch die in aller Regel
langfristige Mieterbindung, sind nach unserer Einschätzung der großen
Mieterzufriedenheit geschuldet. Diese resultiert zum einen aus der
gebotenen Infrastruktur des AGROB Medien- und Gewerbeparks mit seinen
mieterspezifischen Einrichtungen, dem leistungsfähigen, qualitativ
hochwertigen Kantinenbetrieb mit seinem angeschlossenen Biergarten und den
reichlich vorhandenen parkähnlichen Grünflächen. Zum anderen besteht ein
weiterer wesentlicher Grund für die Mieterzufriedenheit in der
Berücksichtigung nutzungsspezifischer Belange mit einer individuellen Raum-
und Objektplanung, in der organisatorischen Abwicklung und Begleitung rund
um das Mietobjekt und – last but not least – in der umfassenden
Mieterbetreuung während der Mietphase mit einem jederzeit verfügbaren
Hausmeisterservice vor Ort.

GBC AG: Ein wichtiger Werttreiber für die AGROB Immobilien AG ist der
sinkende Finanzaufwand, der getrieben wird vom aktuellen Niedrigzinsumfeld.
Werden Sie hier weitere Konditionenverbesserungen realisieren können?

Stephan Fuchs: Die Durchschnittsverzinsung sämtlicher zur Mitfinanzierung
der Investitionsmaßnahmen in der Vergangenheit aufgenommenen Darlehen hat
sich in den letzten Jahren sukzessive zurückgebildet. Betrug diese zum Ende
des Jahres 2014 noch 4,15 % so wird sich die Durchschnittsverzinsung zum
Ende des Jahres 2018 bis auf 2,55 % zurückbilden. Damit einher geht
naturgemäß ein deutlicher Rückgang des Zinsaufwandes, dessen Reduzierung
allein im Zeitraum Ende 2014 bis Ende 2018 annähernd EUR 1,0 Mio. beträgt.
Damit eröffnen sich für die Gesellschaft, zusätzlich zur günstig
prognostizierten operativen Geschäftsentwicklung, nennenswerte Potentiale
zur Ertragssteigerung und in der Folge Spielräume bei der Dividendenhöhe
bzw. in der Ausschüttungspolitik.

GBC AG: Gegenwärtig bilanzieren Sie das Immobilienvermögen nach dem HGB-
Prinzip, wodurch sich deutlich niedrigere Wertansätze als bei der Fair
Value-Bewertung nach IFRS ergeben. Die sich daraus ergebenden stillen
Reserven legen Sie im Rahmen einer jährlichen Marktwertermittlung offen,
zuletzt lagen diese bei über 47 Mio. EUR. Was gilt es grundsätzlich bei der
Bilanzanalyse ihres Unternehmens zu beachten, vor allem im Vergleich zu
anderen börsennotierten Bestandshaltern?

Stephan Fuchs: Wie Sie zutreffenderweise erwähnen, bilanziert unsere
Gesellschaft ihr Immobilienvermögen, als ganz wesentliches Asset, im
Gegensatz zu den meisten anderen börsennotierten
Immobilienaktiengesellschaften nicht nach IFRS, sondern nach der HGB-
Rechnungslegung. Das bedeutet, dass das gesamte Immobilienportfolio nicht
zu den jeweils aktuellen Verkehrswerten in der Bilanz steht, sondern mit
den historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der jeweiligen
Objekte, vermindert um die kumulierten Abschreibungen, aktiviert wird.
Damit unterliegt das Immobilienportfolio einerseits im Zeitablauf insoweit
keinen Marktwertänderungen. Andererseits ergeben sich bei Gegenüberstellung
des Bilanzansatzes bzw. der einzelnen Buchwerte des Immobilienportfolios
mit den aktuellen Verkehrswerten sämtlicher Liegenschaften erhebliche
stille Reserven. Diese belaufen sich nach dem aktuellen
Verkehrswertgutachten auf annähernd EUR 49 Mio. Dieser Betrag kann
gedanklich dem Eigenkapital zugerechnet werden, so dass hieraus eine sehr
fundierte, überdurchschnittlich hohe Eigenkapitalquote von ca. 55 %
resultiert. Generell lässt sich festhalten, dass die AGROB Immobilien AG
ihrem Geschäftsmodell entsprechend seit Jahren auch sonst eine tendenziell
sehr konservative, vorsichtige Bilanzpolitik betreibt und wo immer möglich
versucht, den unternehmensspezifischen Risiken angemessen Rechnung zu
tragen.

GBC AG: Was sind die wichtigsten Faktoren der künftigen
Unternehmensentwicklung? Sind Neuinvestitionen konkret geplant und werden
weitere Erschließungsmaßnahmen forciert?

Stephan Fuchs: Mit den mittlerweile erfolgten Vertragsverlängerungen mit
wichtigen Mieterunternehmen und damit deren langfristiger Standortbindung
konnte bereits ein bedeutender Aspekt für die künftige
Unternehmensentwicklung verbindlich geregelt werden. Ein weiterer
wesentlicher Aspekt liegt in der sukzessiven Entwicklung von neuen
Projekten für hinzukommende oder bestehende Mieterunternehmen im Rahmen der
noch vorhandenen Baurechtsreserven im Umfang von insgesamt 36.000 m² an
Bruttogeschossflächen. Damit ist die Gesellschaft jederzeit in der Lage,
durch die Inanspruchnahme dieser disponiblen Baurechtsreserven in den
kommenden Jahren chancenreiche Expansionsmöglichkeiten mit nennenswerten
Umsatz- und Ertragsperspektiven zu realisieren. Zusammenfassend lässt sich
festhalten: Die AGROB Immobilien AG ist nicht nur derzeit gut positioniert
und ertragsstark unterwegs, sondern verfügt auch über strategisch
interessante Entwicklungspotentiale auf bereits im Eigentum stehenden,
lastenfreien Grundstücken.

GBC AG: In den vergangenen Jahren haben Sie rund 50 % des
Jahresüberschusses in Form von Dividenden ausgeschüttet. Werden Sie diese
Dividendenstrategie fortsetzen?

Stephan Fuchs: Es ist unverändert unser Bestreben, rund 50 % des
Bilanzgewinnes an unsere Aktionäre auszuschütten, um damit bei einer
angemessenen Dotierung der Rücklagen – eine an der geschäftlichen
Entwicklung der Gesellschaft orientierte, aktionärsfreundliche
Ausschüttungspolitik zu praktizieren. Wir wollen damit unsere zumeist
langjährigen treuen Aktionäre unmittelbar am Erfolg der Gesellschaft
teilhaben lassen, optimalerweise auch durch weitere Wertsteigerungen in den
Kursnotierungen der beiden AGROB-Aktiengattungen.

GBC AG: Herr Fuchs, zum Abschluss noch eine Frage. Wo wird die AGROB in
fünf Jahren stehen?

Stephan Fuchs: Die AGROB Immobilien AG wird den Standort in Ismaning mit
seinem Medien- und Gewerbepark entsprechend den gegebenen Marktchancen
weiter kontinuierlich ausbauen und dabei sowohl den Risikogesichtspunkt als
auch eine nachhaltige Rentabilität im Auge behalten. Wir sind
zuversichtlich, unter konsequenter Berücksichtigung dieser Kriterien, in
den kommenden Jahren Umsatz und Ergebnis steigern zu können und dabei
gleichzeitig den Nettovermögenswert der Gesellschaft zu vermehren.

GBC AG: Herr Fuchs, ich danke Ihnen für dieses Gespräch.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/14869.pdf

Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b Abs. 1 WpHG und FinAnV Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,5b,7,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter:
http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm
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——————-übermittelt durch die EQS Group AG.——————-

Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.
Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.


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